ТСЖ — что это такое: органы, членство и отличие от УК

Определение

ТСЖ — товарищество собственников жилья. Это некоммерческая организация, которую создают собственники помещений в многоквартирном доме, чтобы вместе управлять общим имуществом: лестницами, лифтами, крышей, инженерными сетями, земельным участком под домом. Устройство ТСЖ описывают главы 13 и 14 Жилищного кодекса РФ (ст. 135–152).

Юридически ТСЖ — вид товарищества собственников недвижимости (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ), а такие товарищества относятся к некоммерческим корпоративным организациям (ст. 123.12 ГК РФ). Оно становится юридическим лицом с момента регистрации и отвечает по долгам своим имуществом; члены по его обязательствам не отвечают, а оно — по обязательствам членов (ч. 5–6 ст. 135).

Как создаётся и управляется ТСЖ

Решение о создании принимает общее собрание собственников дома: за него должны проголосовать собственники, которым принадлежит больше 50% голосов от общего числа (ч. 1 ст. 136). Членам, создавшим товарищество, тоже должно принадлежать больше 50% голосов (ч. 3 ст. 135). Один дом — одно ТСЖ. Исключение — соседние дома на участках с общей границей и общими сетями: для них допускается одно ТСЖ на несколько домов (ч. 2 ст. 136).

Членство добровольное. Оно возникает по заявлению собственника (ч. 1 ст. 143) и прекращается заявлением о выходе или потерей права собственности (ч. 3 ст. 143). Органов у товарищества четыре:

общее собрание членов — высший орган: избирает правление и ревизионную комиссию, устанавливает размер обязательных платежей и взносов, утверждает смету доходов и расходов и годовой отчёт о деятельности товарищества (ч. 1–2 ст. 145);
правление — руководит товариществом, избирается из членов на срок по уставу, но не более двух лет (ч. 2 ст. 147);
председатель правления — действует без доверенности, подписывает платёжные документы и сделки (ст. 149); его избирает правление из своего состава, если устав не передаёт это собранию (ч. 3 ст. 147);
ревизионная комиссия (ревизор) — проверяет финансы не реже раза в год; членов правления в ней быть не может (ст. 150).

Собрание членов и собрание всех собственников — разные органы. Первое решает вопросы товарищества, второе — вопросы дома, например способ управления. Правление вправе решать всё, что не отнесено к компетенции одного из этих собраний (ч. 1 ст. 147). Как QR-код помогает собрать бюллетени, разбирает статья про QR для голосования собственников.

ТСЖ, управляющая компания, ЖСК и СНТ

Собственники многоквартирного дома обязаны выбрать один из трёх способов управления: самостоятельно (если в доме не больше тридцати квартир), через ТСЖ или кооператив, через управляющую организацию (ч. 2 ст. 161). Отсюда разница.

Управляющая компания (УК). Работает по договору управления и должна иметь лицензию (ст. 162). ТСЖ — это сами собственники; при желании оно управляет домом само или нанимает УК по договору (п. 4 ст. 148).
ЖСК. Жилищный кооператив создают, чтобы удовлетворить потребность членов в жилье, а также управлять домом; члены вкладывают свои средства в приобретение и содержание дома (ст. 110). ТСЖ объединяет собственников помещений ради управления общим имуществом дома, а не ради получения жилья (ч. 1 ст. 135).
СНТ. Это товарищество владельцев садовых участков: оно управляет территорией и дорогами, а не домом, и работает по 217-ФЗ, а не по Жилищному кодексу.

Деньги ТСЖ и платёжка

Размер платежей считают по смете и распределяют между собственниками по долям в общем имуществе (п. 2–3 ч. 1 ст. 137). Члены платят в порядке, который задали органы товарищества; не вступившие в ТСЖ собственники платят за содержание и коммунальные услуги по договору с товариществом (ч. 5–6 ст. 155). ТСЖ, которое управляет домом, вправе быть владельцем специального счёта капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 175).

Открытость обеспечивают отчёты. ТСЖ, которое управляет домом без управляющей компании, в первом квартале представляет собственникам отчёт о деятельности по управлению за прошлый год и размещает его в ГИС ЖКХ (ч. 10.1 ст. 161). Годовой отчёт о деятельности товарищества готовит правление, утверждает общее собрание членов, после чего его тоже размещают в системе (п. 3 ст. 148, п. 8.2 ч. 2 ст. 145). А платёжный QR на квитанции подставляет в банковском приложении реквизиты товарищества и, если сумма закодирована, саму сумму — как это работает, описано в термине QR на квитанции ЖКХ.

Частые вопросы

Чем ТСЖ отличается от управляющей компании?

Составом и основанием. ТСЖ — объединение самих собственников, УК — лицензированная организация, с которой заключён договор управления (ст. 162). Выбор между ними делают на общем собрании собственников. ТСЖ может и не управлять домом само, а нанять УК по договору (п. 4 ст. 148).

Обязан ли собственник вступать в ТСЖ?

Нет, членство возникает только по заявлению (ч. 1 ст. 143). Но если в доме создано ТСЖ, собственник-невступивший всё равно платит за содержание дома и коммунальные услуги — по договору с товариществом (ч. 6 ст. 155).

Сколько собственников нужно, чтобы создать ТСЖ?

Решение должно получить голоса собственников, которым принадлежит более 50% от общего числа голосов в доме (ч. 1 ст. 136), и членам товарищества тоже должно принадлежать больше 50% голосов (ч. 3 ст. 135). Считают голоса, а не квартиры: число голосов собственника пропорционально его доле в общем имуществе дома (ч. 3 ст. 48).

На какой срок избирают правление и ревизионную комиссию?

Правление избирается на срок, который установлен уставом, но не больше двух лет (ч. 2 ст. 147). Ревизионную комиссию собрание избирает не более чем на два года (ч. 1 ст. 150). Председателя правления выбирают на срок по уставу (ч. 1 ст. 149).

Можно ли сохранить ТСЖ и нанять управляющую компанию?

Можно. Правление вправе заключить договор управления домом с УК (п. 4 ст. 148). Об этом товарищество сообщает в орган жилищного надзора в течение пяти рабочих дней со дня заключения договора (ч. 7.1 ст. 135).

ТСЖ — что это такое: как устроено товарищество и чем оно отличается от УК