ОСС — общее собрание собственников: как проводится и что решает
ОСС (общее собрание собственников) — высший орган управления многоквартирным домом, на котором владельцы помещений решают вопросы содержания общего имущества, выбора способа управления и распоряжения общедомовыми ресурсами.
Определение
ОСС — общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, высший орган управления домом. Через него жильцы решают, кто обслуживает дом, на что тратятся собранные деньги и можно ли повесить на фасад рекламу. Порядок созыва задан Жилищным кодексом и формален: решение, принятое с нарушением процедуры, суд отменяет целиком — независимо от того, насколько оно разумно.
Как работает
Форм три. Очная — совместное присутствие в назначенное время и в назначенном месте; на практике во двор выходят два десятка человек, и кворум не набирается. Заочная — собственники передают письменные решения инициатору до окончания срока приёма. Очно-заочная сочетает обе: сначала обсуждение, затем сбор бланков. Отдельный вариант заочной формы — голосование в информационной системе, которым управляет назначенный собранием администратор.
Созвать собрание может любой собственник, а также управляющая организация или правление ТСЖ; владельцы не менее чем десяти процентов голосов вправе письменно потребовать от управляющей организации организовать собрание за них. Инициатор уведомляет всех не позднее чем за десять дней до даты проведения: заказным письмом, под роспись или объявлением на доске, если такой способ утверждён раньше. В сообщении указывают форму, даты, порядок приёма решений и повестку: менять её по ходу нельзя.
Голосуют не люди, а площади: вес голоса пропорционален доле собственника в общем имуществе, а доля — площади помещения. Итоги подводят по бюллетеням и оформляют протоколом — требования к нему утверждает Минстрой. Подлинники решений вместе с протоколом передают в орган государственного жилищного надзора.
Связанные концепции
Годовое собрание проводят ежегодно, по общему правилу во втором квартале года, следующего за отчётным, если собственники не установили иной срок; прочие собрания — внеочередные. Решение оспаривают в суде в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал о нём; типичные основания — отсутствие кворума, неуведомление части владельцев, вопросы вне повестки. Сведения о доме дублируются в ГИС ЖКХ.
Частые вопросы
Чем ОСС отличается от общего собрания членов ТСЖ?
ОСС собирает всех собственников помещений дома независимо от членства в товариществе. Собрание членов ТСЖ — только вступивших, и решает вопросы внутренней жизни: смету доходов и расходов, размер взносов, состав правления. В доме без ТСЖ бывает только ОСС.
Что собрание решить не вправе?
Всё, что закон не отнёс к его компетенции: оно не может лишить кого-то права собственности или переложить общедомовые расходы на одного жильца. Решения по вопросам вне повестки суд признаёт недействительными, даже если проголосовали единогласно.
Обязательно ли решение для того, кто голосовал против?
Да. Решение, принятое при наличии кворума и с соблюдением процедуры, распространяется на всех собственников — включая несогласных и не голосовавших. Единственный способ его снять — оспорить в суде в отведённый срок, доказав нарушение порядка.
Где хранятся протокол и бюллетени?
Подлинники решений и протокол передают через управляющую организацию в орган государственного жилищного надзора, где их хранят установленный срок. В споре суд запрашивает подлинники, а не пересказ итогов в домовом чате или скан в мессенджере.
Зачем на объявлении о собрании QR-код?
Он ведёт на страницу с повесткой, бланком решения, сроками приёма и контактами инициатора — соседи фотографируют код у подъезда вместо того, чтобы переписывать текст. Как это устроено, разобрано в статье про QR-код для голосования.
Автор материала
Андрей СамойловЭксперт по QR-кодам и SaaS-маркетингу. 10 лет в SaaS, маркетинге и ИТ.
Об авторе и все материалы