Совет многоквартирного дома — что это, полномочия, ст. 161.1 ЖК РФ

Определение

Совет многоквартирного дома, или совет дома, — орган, который общее собрание собственников избирает из своего числа, чтобы между собраниями кто-то следил за домом. Он не заменяет ни собрание, ни управляющую организацию: исполняет решения собственников, готовит для них предложения и проверяет, как работает тот, кто обслуживает дом. Основание — статья 161.1 Жилищного кодекса. Регистрировать совет в органах местного самоуправления не нужно (часть 1).

Совет избирают в каждом доме отдельно: один совет на несколько домов закон не допускает (часть 3). В совет входят только собственники помещений этого дома, а возглавляет его председатель, которого собрание выбирает из членов совета (часть 6).

Как избирают совет и на какой срок

Число членов определяет собрание: если оно не решило, учитывают количество подъездов, этажей и квартир (часть 4). Решение об избрании членов совета оформляют протоколом по требованиям федерального органа в сфере ЖКХ, то есть Минстроя, и подписывают его в том числе избранные члены совета (часть 4.1, введена Федеральным законом от 29.12.2025 № 529-ФЗ). Совет действует до переизбрания на общем собрании, а если в доме создадут ТСЖ, то до избрания правления товарищества (часть 9). Переизбирают его каждые два года, если собрание не назвало другой срок; без решения о переизбрании полномочия продлеваются на тот же срок, а при ненадлежащей работе совет можно переизбрать досрочно (часть 10). Решения собрания принимаются по правилам, описанным в терминах про ОСС и кворум.

Что делает совет и что делает председатель

Совет (часть 5): обеспечивает выполнение решений собрания; выносит на собрание предложения о пользовании общим имуществом, о планировании работ по содержанию и ремонту, об обсуждении проектов договоров; даёт собственникам заключение по условиям проектов договоров; контролирует оказание услуг и выполнение работ по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества и качество коммунальных услуг; представляет годовому собранию отчёт о работе. Решения о текущем ремонте совет принимает только если собрание его этим наделило (пункт 4.2 части 2 статьи 44).

Председатель руководит текущей деятельностью совета и подотчётен собранию (часть 7). Его полномочия по части 8:

вести переговоры об условиях договора управления до решения собрания и докладывать собранию итоги;
заключать договор управления на условиях, утверждённых собранием, — по доверенностям собственников или без них, если собрание наделило его таким правом;
контролировать выполнение договоров на содержание и ремонт общего имущества и подписывать акты приёмки услуг и работ, акты о нарушении нормативов качества или периодичности, акты о непредоставлении или некачественном предоставлении коммунальных услуг;
выступать в суде от имени собственников по перечню споров, который указан в решении собрания.

Собрание вправе решить, что председатель осуществляет эти полномочия совместно с членами совета (часть 8.2). Порядок и сроки оформления актов приёмки установил приказ Минстроя от 22.05.2026 № 318/пр, он действует с 1 сентября 2026 года.

Приёмка относится и к уборке: сухая и влажная уборка лестничных площадок, тамбуров и холлов входит в минимальный перечень работ по содержанию дома (пункт 23 постановления Правительства № 290 от 03.04.2013), и в пределах полномочий по части 8 председатель вправе подписать акт о нарушении периодичности.

Электронные инструменты совета и QR-код

Собрание может решить использовать для работы совета, председателя и комиссий ГИС ЖКХ или иную информационную систему и назначить, кто от имени собственников этим занимается (часть 13). Подробнее о системе — в термине про ГИС ЖКХ. Что делать председателю, когда нужно собрать голоса и не потерять бюллетени, разобрано в статье про QR-код для голосования.

Частые вопросы

Обязательно ли избирать совет дома?

Да, если в доме больше четырёх квартир, не создано ТСЖ и дом не управляется жилищным или иным специализированным кооперативом (часть 1). Если за календарный год решение об избрании совета не принято или не выполнено, орган местного самоуправления в трёхмесячный срок созывает собрание с вопросами об избрании совета и председателя или о создании ТСЖ (часть 2).

Сколько человек должно быть в совете?

Точной цифры в законе нет: число членов устанавливает общее собрание. Если оно не решило, количество определяют с учётом числа подъездов, этажей и квартир в доме (часть 4 статьи 161.1). В протоколе собрания число членов лучше указать явно.

Платят ли председателю и членам совета вознаграждение?

Закон предусматривает это по решению общего собрания: оно вправе постановить выплачивать вознаграждение членам совета и председателю, и в решении должны быть условия, порядок выплаты и способ определения размера (часть 8.1). Сумму и порядок собрание определяет само.

Может ли председатель сам подписать договор с управляющей компанией?

Может в двух случаях: по доверенностям собственников или без них, если собрание прямо наделило его таким полномочием, и только на условиях, утверждённых собранием (часть 8). По такому договору становятся обязанными все собственники дома или те, кто дал доверенность. До решения собрания председатель вправе вести переговоры об условиях.

Чем совет дома отличается от правления ТСЖ?

Совет избирают в доме, где нет ТСЖ или кооператива, и он контролирует тех, кто оказывает услуги по управлению домом и содержанию общего имущества. Правление — орган самого товарищества. Если в доме создали ТСЖ, совет продолжает работать до избрания правления (часть 9 статьи 161.1).

Совет многоквартирного дома: что это, полномочия совета и председателя