Управляющая компания — что это, обязанности и лицензия

Определение

Управляющая компания (УК) многоквартирного дома — организация, которая по договору управления с собственниками помещений содержит и ремонтирует общее имущество, предоставляет коммунальные услуги и ведёт управление домом. Жилищный кодекс называет её управляющей организацией. Деятельность по управлению домами ведётся на основании лицензии: её выдаёт орган государственного жилищного надзора субъекта РФ на пять лет, и действует она только в этом регионе (статья 192 ЖК РФ).

У слов «управляющая компания» есть и другие значения: управляющая компания паевого фонда, холдинга, рынка. Здесь речь только о доме: об организации, которая присылает квитанцию за содержание жилья и коммунальные услуги.

Чем занимается управляющая компания

Предмет договора определяет статья 162 ЖК РФ: за плату управляющая организация выполняет работы и оказывает услуги по управлению домом, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставляет коммунальные услуги и ведёт иную деятельность для целей управления. Перед собственниками она отвечает за все услуги и работы по содержанию общего имущества (статья 161, часть 2.3).

Минимальный перечень работ утвердило Правительство (постановление № 290 от 03.04.2013). В него входят, например, сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, лифтовых кабин, лестничных площадок и маршей (пункт 23), а также устранение аварий в предельные сроки и выполнение заявок населения (пункт 28). Для этого ответственные за содержание дома обязаны обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы (пункт 6 Правил оказания услуг из того же постановления). Периодичность работ определяет закон, но собственники вправе решить, что убирать чаще.

УК, ТСЖ, ЖСК, СНТ и непосредственное управление: в чём разница

Собственники обязаны выбрать один из трёх способов управления домом (статья 161, часть 2):

Способ	Кто управляет
Непосредственное управление	сами собственники; допускается, если в доме не более тридцати квартир
ТСЖ, ЖСК или иной специализированный кооператив	объединение собственников; лицензия не требуется (часть 1.3)
Управляющая организация	нанятая компания по договору управления; лицензия обязательна

СНТ в этом списке нет: садовое товарищество объединяет владельцев участков за городом, а не жильцов многоквартирного дома. Совет дома тоже не способ управления: это выборные жильцы, которые контролируют выбранный способ.

Как выбирают и меняют управляющую компанию

Способ управления выбирают на общем собрании собственников и могут изменить в любое время тем же путём; решение обязательно для всех собственников (статья 161, часть 3). Договор с УК заключают на срок от одного года до пяти лет (если управляющую организацию выбрал конкурс — от одного года до трёх), при отсутствии заявлений о прекращении он продлевается на тот же срок (статья 162, части 5 и 6). Управляющая организация приступает к работе с даты внесения изменений в реестр лицензий региона (часть 7). Если собственники шесть месяцев не выбирают способ управления, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс (статья 161, часть 4).

Заключённый договор УК обязана разместить в ГИС ЖКХ (статья 162, часть 2.1). Там же, в общей базе домов и управляющих организаций, жильцы проверяют, кто обслуживает их дом.

Квитанция, контроль и QR-код

Деньги жильцы платят по единому платёжному документу — ЕПД: на нём может быть платёжный QR-код. Как напечатать код, который читается, и что делать, если сканер его не видит, разобрано в статье про QR-код на квитанции ЖКХ. Контролируют УК сами собственники — через собрание и совет дома — и региональный жилищный надзор, который ведёт лицензионный контроль (статья 192, часть 3).

Частые вопросы

Чем управляющая компания отличается от ТСЖ?

ТСЖ — объединение самих собственников, и лицензия товариществу не нужна (статья 161, часть 1.3). УК — нанятая организация: она работает по договору управления и обязана иметь лицензию. Ответственность перед собственниками за содержание общего имущества несут обе (статья 161, части 2.2 и 2.3), но выбирают и контролируют их по-разному.

Обязательно ли дому иметь управляющую компанию?

Нет. Обязательно выбрать способ управления, а УК — один из трёх. В доме, где не более тридцати квартир, собственники могут управлять сами, в любом доме можно создать ТСЖ или кооператив. Если способ не выбран в течение шести месяцев, УК определяет орган местного самоуправления по открытому конкурсу.

Как проверить, есть ли у управляющей компании лицензия?

Лицензию выдаёт орган государственного жилищного надзора вашего региона на пять лет (статья 192), и действует она только в этом субъекте. Спросите там или найдите свой дом и обслуживающую организацию в ГИС ЖКХ. Договор управления тоже должен быть размещён в системе (статья 162, часть 2.1).

Можно ли сменить управляющую компанию?

Можно: способ управления и организацию выбирают и меняют на общем собрании в любое время (статья 161, часть 3). Договор прекращают по правилам гражданского законодательства (статья 162, часть 8), поэтому до собрания изучите срок и условия действующего договора и сравните предложения новых исполнителей.

Управляющая компания дома — это то же самое, что управляющая компания паевых фондов?

Нет, у них общее только слово. УК паевых фондов — финансовая организация: она управляет деньгами инвесторов. Домовая УК отвечает за содержание общего имущества дома, уборку подъездов и коммунальные услуги жильцов, и работает по договору управления с собственниками помещений.

Управляющая компания (УК): что это, чем занимается и чем отличается от ТСЖ