Проектная декларация застройщика — что это

Определение

Проектная декларация — документ застройщика, который включает информацию о нём самом и о проекте строительства и определяет объём его прав привлекать деньги граждан и организаций на многоквартирный дом или иной объект, указанный в декларации. Так её описывает статья 19 закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Закон называет её официальным документом, который удостоверяет факты, влекущие юридические последствия для застройщика.

Без декларации деньги дольщиков привлекать нельзя: по статье 3 застройщик вправе это делать только после разрешения на строительство, опубликования, размещения или представления проектной декларации и регистрации прав на земельный участок.

Документ путают с тремя соседними. Проектная документация — чертежи и расчёты, декларация лишь сводит из неё сведения для покупателя. Разрешение на строительство выдаёт орган власти, а в декларации указаны его реквизиты. Исполнительная документация — бумаги по уже выполненным работам, к привлечению денег отношения не имеет.

Состав: сведения о застройщике и о проекте

Состав задают статьи 20 и 21 того же закона; их перечни длиннее, здесь основное.

О застройщике (ст. 20): наименование, место нахождения, режим работы, телефон, сайт, электронная почта и руководитель; сведения о государственной регистрации; учредители и бенефициары с долей от 5 % голосов; проекты, в которых застройщик участвовал за последние три года, со сроками ввода; членство в саморегулируемых организациях.
О проекте (ст. 21): виды строящихся объектов и результаты экспертизы проектной документации; генеральный подрядчик; разрешение на строительство с датой, номером, сроком действия и органом, который его выдал; права на земельный участок и кадастровый номер; местоположение и характеристики домов, число жилых и нежилых помещений; график реализации проекта и срок передачи квартир; планируемая стоимость строительства; банк, где дольщики открывают счета эскроу.

Где публикуется и как обновляется

Декларация лежит в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), её сайт — наш.дом.рф. Оператор системы — единый институт развития в жилищной сфере, ДОМ.РФ. Информация в системе открыта и общедоступна, кроме сведений с ограниченным доступом (ст. 23.3), а по статье 3.1 считается раскрытой после размещения в ней.

До первого договора с дольщиком застройщик отправляет декларацию через личный кабинет в ЕИСЖС в региональный орган контроля, подписав её усиленной квалифицированной электронной подписью.
Орган выдаёт заключение о соответствии застройщика и декларации закону либо отказ — в срок не более 30 дней со дня получения.
Если в заключении отказано либо за 60 дней после его выдачи не поданы документы на регистрацию первого договора, декларацию отправляют повторно.
Изменения вносят ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчётным. Когда в системе размещены сведения о вводе в эксплуатацию всех домов проекта, вносить их больше не нужно.

Проектная декларация и QR-код на щите или в рекламе

У покупателя квартиры и у соседа стройки один вопрос: кто строит и когда сдаст. Ответ лежит в карточке объекта на наш.дом.рф, поэтому QR на щите или баннере новостройки ведёт именно туда. Что ещё вынести за код и как собрать страницу объекта — в статье про паспорт объекта строительства и QR на щите.

Два ограничения. Первое: код не заменяет адрес. Если баннер продаёт квартиры, это реклама с привлечением денег дольщиков, и статья 28 закона «О рекламе» (38-ФЗ, часть 7) требует указать адрес сайта ЕИСЖС, где размещена декларация, и наименование застройщика или его коммерческое обозначение. О QR-кодах норма не говорит, так что адрес пишут буквами, а код ставят рядом. Под баннер нужна рекламная конструкция — разрешение на неё идёт по тому же 38-ФЗ.

Второе: адрес карточки принадлежит системе, а не застройщику. Статический код с прямой ссылкой придётся перепечатывать, если адрес изменится. В динамическом коде печатается стабильный короткий адрес, а куда он ведёт, меняют в личном кабинете, не трогая щит.

Частые вопросы

Кто обязан публиковать проектную декларацию?

Застройщик, который привлекает деньги участников долевого строительства. Статья 3.1 закона 214-ФЗ требует от него обеспечить свободный доступ к информации, размещая её в ЕИСЖС. Если дом строят без привлечения денег по договорам долевого участия, обязанность публиковать декларацию по 214-ФЗ, как правило, не возникает.

Где найти декларацию конкретного дома?

На сайте наш.дом.рф: найдите объект по названию жилого комплекса, адресу или застройщику, декларацию обычно ищут среди документов проекта. Названия разделов сайт может менять, поэтому ориентируйтесь на слово «декларация» и дату последней редакции.

Как часто декларация обновляется?

Изменения вносят ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчётным (ч. 4 ст. 19). Меняется срок ввода, стоимость, данные о разрешении — всё это отражают в новой редакции. Закон обязывает вносить в декларацию и факты изменения проектной документации.

Что будет, если в декларации неверные сведения?

Застройщик отвечает за неполную и недостоверную информацию и за нарушение сроков размещения (ч. 8 ст. 19), опечатки при этом не считаются. Дольщик вправе через суд признать сделку недействительной как совершённую под влиянием заблуждения и вернуть уплаченные деньги с процентами (ч. 7 ст. 19).

Нужно ли печатать декларацию целиком на щите?

В статье 19 о щите не сказано: закон требует разместить документ в ЕИСЖС. Что должен показывать сам щит на стройплощадке, определяют отдельные требования к строительной площадке и правила региона, а QR-код с переходом на карточку объекта служит дополнением к этим сведениям, а не их заменой.

Проектная декларация застройщика — что в ней и где её смотреть