Исполнительная документация — что это и из чего состоит

Определение

Исполнительная документация (ИД) — комплект документов, который подрядчик ведёт по ходу стройки. Он доказывает три вещи: работы выполнены по проекту, скрытое осмотрели до закрытия, материалы прошли входной контроль. Проект показывает, как должно быть, ИД фиксирует, как построено на самом деле.

Состав и порядок ведения при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов капитального строительства утверждены приказом Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр. Он действует с 1 сентября 2023 года, срок действия — до 1 сентября 2029 года. Действует редакция с изменениями от 23.06.2025 (приказ № 369/пр, поправки в п. 5 порядка, о форматах файлов, с 1 марта 2026 года). Перед применением сверьте редакцию на официальном портале правовой информации.

Из чего состоит ИД

Состав определяет приложение № 1 к приказу. Тринадцать позиций удобно сгруппировать.

Акты. Освидетельствование геодезической разбивочной основы, разбивка осей на местности, освидетельствование скрытых работ, ответственных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, испытания технических устройств и опробование систем.
Чертежи и схемы. Рабочие чертежи с надписями о соответствии выполненных работ или о согласованных изменениях, исполнительные геодезические схемы, исполнительные схемы и профили сетей с отступлениями от проекта, которые согласовал проектировщик.
Журналы. Общий и специальные журналы учёта выполнения работ.
Документы о качестве. Контроль качества и входной контроль материалов, изделий, конструкций и оборудования; в формах актов на них ссылаются как на сертификаты и другие документы, подтверждающие качество и безопасность. Сюда же результаты экспертиз, обследований и испытаний.
Замечания. Замечания застройщика, технического заказчика, ответственного за эксплуатацию лица или регионального оператора о недостатках работ.

Акт освидетельствования скрытых работ составляют до того, как работы закроют следующим слоем: армирование под стяжкой, трубы в стене. Потом проверить уже нечего, поэтому акт подписывают до закрытия.

Кто ведёт и кому передаёт

Перечень ИД для объекта утверждает застройщик, технический заказчик, лицо, ответственное за эксплуатацию, или региональный оператор. Формирует и ведёт ИД по этому перечню лицо, осуществляющее строительство, то есть подрядчик. Акты подписывают представители строительного контроля застройщика или заказчика, подрядчика, проектировщика (если его привлекали) и тот, кто непосредственно выполнил работы.

В процессе строительства документы хранит подрядчик. При государственном строительном надзоре их передают застройщику на постоянное хранение в течение пяти рабочих дней с даты получения заключения о соответствии, если договор не устанавливает иной срок. Хранят комплект весь срок эксплуатации объекта.

Бумага или электронный вид

Приказ допускает оба варианта. При электронном ведении бумажный дубликат не нужен, если соблюдены требования порядка. Документы подписывают усиленной электронной подписью, квалифицированной или неквалифицированной. Формат — xml, когда Минстрой разместил схему; без схемы допустимы doc, docx и odt для текста без формул, а для документов с формулами или графикой — pdf. С 1 марта 2026 года для цифровых информационных моделей добавлен формат ifc, для инженерной цифровой модели местности — LandXML (оба или иной формат с открытой спецификацией). Электронный архив требует резервного копирования, восстановления и электронных журналов учёта.

Не путайте это с PDF с QR-кодом: код лишь вшит в страницу, а юридическую силу файлу даёт электронная подпись. Штамп с QR на распечатке подписанного файла — отдельная тема, она разобрана в статье про QR-код электронной подписи.

Исполнительная документация и QR-код

QR уместен как навигация. На корешок папки или коробку с архивом клеят ярлык, а код ведёт на страницу с перечнем разделов и ссылками на файлы. Если код динамический, адрес архива можно сменить после переезда файлов на другой диск или в другое хранилище, не перепечатывая ярлыки.

Граница очевидна: код не заменяет подписанный комплект и не заменяет подпись. Юридическое значение имеют документы, а не ссылка на них.

Частые вопросы

Чем исполнительная документация отличается от проектной?

Проектная показывает, как объект должен быть построен. Исполнительная фиксирует, как построен. Если подрядчик отступил от проекта, отступление отражают на исполнительных схемах и профилях сетей, и оно должно быть согласовано с проектировщиком. Расхождение без согласования — повод для замечаний при приёмке.

Кто составляет и подписывает исполнительную документацию?

Составляет и ведёт лицо, осуществляющее строительство. Подписывают представители строительного контроля застройщика или заказчика, самого подрядчика, проектировщика (если он участвовал в проверке соответствия) и непосредственный исполнитель работ. Для актов по сетям добавляется эксплуатирующая организация, когда работы шли по договорам с другими лицами.

Можно ли вести исполнительную документацию только в электронном виде?

Да, приказ № 344/пр это допускает. Бумажный дубликат не нужен, если документы подписаны усиленной электронной подписью, оформлены в допустимом формате, а архив защищён резервным копированием и журналами учёта. Условия договора с заказчиком о форме передачи комплекта проверяют заранее.

Сколько хранить исполнительную документацию?

Весь срок эксплуатации объекта. В ходе стройки комплект хранит подрядчик, затем он переходит к застройщику на постоянное хранение. Потерянный акт скрытых работ восстановить трудно, потому что скрытое уже закрыто. Поэтому архив копируют и не держат в единственном экземпляре.

Можно ли заменить исполнительную документацию QR-кодом?

Нет. QR-код — ссылка, а не документ. Он удобен как ярлык на папке или коробке архива и ведёт к файлам, но подписанные акты, схемы и журналы остаются теми самыми документами, которые предъявляют заказчику и надзору. Код ускоряет поиск, а не подтверждает выполнение работ.

Исполнительная документация в строительстве: состав и порядок ведения